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●　★★★★　【再生委員会発足】　　★★★★　●

平成23年12月柏町団地再生委員会が発足しました。(New！)

●　★★★★　【平成23年度通常総会に於ける委員会設置の承認】　　★★★★　●

柏町団地再生委員会設置についての議案が承認されました。

●　★★★★★★　【理事会に於ける委員会活動再開の検討】　　★★★★★★　●

1)   柏町団地再生委員会発足についての検討を行った。

　 継続審議（10月度理事会）

2)   柏町団地再生検討委員会を立ち上げる為のたたき台を次回理事会までに

作成する。（11月度理事会）

    3)「団地再生検討委員会」設置の議案を23年度通常総会に提出する。

　　　（12月度理事会）

●　★★★★★★　【委員会活動休止について】　★★★★★★　●

理事会は、「建替え推進委員会」について、本委員会の任期満了（平成２２年

６月末）を以って、委員会の継続を休止する事を決定した。

　　　休止理由

1)   地区計画に向けた準備活動を進める為の予算に対する決議が、

総会出席者数１４０名に対し、５２名の賛同しか得られなかった。

2)   又、その予算額に対する具体的な内訳が不透明である。

3)   建替えと大規模修繕の両方を同時に検討するはずが、建替えのみ

　 の検討となっている。

　　　以上、詳細は、ひろば１８８号(平成22年9月30日発行)参照下さい。

その他（総会での意見）

現在、本委員会の活動費拠出根拠となっている費目は、規約第29条四

（建物の建替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査）であり、現行

規約では、地区計画に向けた準備費は、これに該当しない。

●　★★★★★★　【今後の委員会活動について】　★★★★★★　●

　1）理事会は、「これからの建替え推進委員会のあり方」について、委員会と会合を

持ち検討する事にしました。

　2)建替え推進委員会からの要望により、委員会委員の任期延長（３ｹ月）をしました。

　3)理事会と建替え推進委員会は、７月に予定していた臨時総会を中止する事に

しました。

以上、平成２２年６月度理事会議事録より。

●　★★★★★★　【平成22年度通常総会が開催されました】　★★★★★　●

　建て替え推進委員会の22年度委員会活動予算案(7号議案)は議案どおり

可決されました。尚、賛成票は、出席者（注1）の半数に満たず、白紙委任状

（注1）の票を加えて成立の運びとなりました。

注1）出席者数138戸、白紙委任状数236戸。尚、最終集計値は総会議事録

　　　  参照下さい。

　議案の審議にあたっては、活発な意見交換がされました。

　１）22年度活動項目として、「地区計画に向けた準備活動を進める」とあるが、

　　　具体的な項目・提案が無く、何をしようとしているのか分からない。

　2)地区計画策定の為の費用を、建物修繕積立金からの支出でまかなう計画の

ようであるが、本団地管理組合法人規約で定めているのは、建物の建替えに

係わる合意形成に必要となる事項の調査費用についてである。従って、地区

計画に向けた〜は、規約違反ではないか？

　 3)老朽マンションの建て替えの問題は、全国的なものである。従って、時間が

　　　経てば法律も変わり、都市計画上の要件も緩和される。地区計画の策定は、

他の様子も見ながら、それからでも遅くないのでは？

　 4)活動の一旦停止という、意見も出ているが、建替えそのものは、もっと後に

　　　なるにせよ、継続して活動していく事は必要ではないか？

●　★★★★★　【柏町住宅団地 区分所有者意向調査報告会】　★★★★　●

　　区分所有者意向調査を委託していました「共同組合街づくり総合研究所」より、

調査結果の報告がおこなわれました。

　　報告会日時　平成２２年５月１６日１０：３０〜１２：００

　　報告書　　　　立川柏町住宅団地権利者意向調査報告書

●　★★★★★★　【第４回懇談会（懇談会日程表）せは終了しました】　★★★★★★　●

●委員会便り（ひろば　第１８６号）

●　★★★★★★　【２月２１日せブロック会議での報告】　★★★★★★　●

　　・来年度も委員会活動を継続する事とし、理事会に対して活動予算の申請をした。

　　・来年度から、委員会名称を“柏町住宅団地再生委員会”とする。

　　　変更理由

　　　　本委員会の目的は、柏町住宅団地の再生方法を検討する事であり、建替えは、再生についての一方法では

あるが、全てでは無い。従って、“建替え推進“の名称は本委員会の目的に相応しく無いとの結論に達した為。

　　・来年度の活動は、今後の団地再生計画を詰めていく上で障害となっている現行都市計画（“一団地の住宅施設”）を

“地区計画”に置き換えていく為に、行政（立川市）との話し合いを行う為の準備活動を行う。

　　・質疑応答

●　★★★★★★　【第３回懇談会（懇談会日程表）せは終了しました】　★★★★★★　●

　　１）所有者意識調査まとめ（速報）

　 2)懇談会での専門家（街づくり総合研究所　稲垣氏）からの還元床面積についての説明内容

　　・建替えるとした場合の一戸当たりの還元床面積を試算した。

　　　試算の前提条件

1)   建て替えは一括では無く、数期に分割して徐徐に行う。

2)   一期分については、全戸予約が出来た段階で工事に着手する。入居者については、団地の

現居住者、その親族、知人等、縁故販売方式とする。従って、一般の販売業者を通さない事

による販売委託手数料分を還元床に廻すようにする。

3)   試算数値は、平成２２年２月時点での経済実勢による。従って、実勢数値及び前提条件（注）

　　が変われば、還元床面積も変わる。

注)条件例；容積率は、180%程度（法律上の最大値は、200%）を使用可能と見込む。

　　　　以上の前提条件での還元床面積試算結果

　　　　1)工事費　22万円／平米

　　 2)売却値　50万円／平米

　　 3)還元床面積　40平米／戸

　　従って、建替え後、60平米の住居に入る場合は、（60-40）×50＝１０００万円の追加費用となる。

●　★★★★★★　【第２回懇談会（懇談会日程表）せは終了しました】　★★★★★★　●

　　　　･第二回懇談会中間報告（ひろば185号）

●　★★★★★★　【第１回懇談会（懇談会日程表）せは終了しました】　★★★★★★　●

　　　　 ・第一回懇談会完了報告(ひろば184号)　　

・第一回懇談会中間報告

　　　 ・懇談会資料（大規模修繕についてのワークショップのまとめ；日本大学生産工学部川岸研究室・

湯浅研究室に調査委託した結果のダイジェスト版；発行・編集　川岸研究室）

■建替え推進委員会の名称についての組合員からの意見及び、懇談会参加予定者数中間報告

　内容は、こちら参照（平成２１年１０月９日配布）　　　　　　　　

■平成２１年度第１回委員会　Ｈ２１年７月１１日（土）１０：００〜団地第一集会室

　専門家（委員会アドバイザー）としての業務を委託した街総研より、今後の活動方針説明が

　成された。（居住者対象）　懇談会説明会案内　街総研よりの説明資料

■全居住者対象の建替え／大規模改修／他等に対する意向把握の為の懇談会を実施します。

　　詳細は、懇談会についてのお知らせ参照　

■平成２１年度第１回委員会　Ｈ２１年７月１１日（土）１０：００〜団地第一集会室

　　●議事

　　　　・委員長、副委員長（２名）を選出した。

・専門家選定経過報告をした（委員長）。

　　　　・共同組合 街づくり総合研究所（再開発コーディネータ協会登録会社）が提示してきた事業概要、

見積もり内容・金額の説明をした（委員長）。

・今後、この街づくり総合研究所（略称　街総研）と見積もり内容・金額の詰めを行う。

尚、ＮＰＯ法人マンション再生ナビ（マンション再生協議会　会員会社）からは、辞退の

申し出があった。

◆お知らせ

　・本委員会は、本年６月度を持ちまして、一旦解散となり、引続き新委員を

含めた新委員会として７月度より発足します。

■委員会活動アドバイザー（専門家）候補との懇談会実施

　　　６月１７日　１９：００〜２１：００　団地第一集会室　マンション再生ナビ　関根氏、甲藤氏

　　　６月２５日　１９：００〜２１：００　団地第一集会室　街づくり総合研究所　稲垣氏、村山氏、照沼氏

　　　今回の委員との懇談・委員会からの要望を踏まえて、見積もりを提出して頂く事とした。

■第１２回委員会　Ｈ２１年６月１４日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　　　・新委員会の参加者公募（増員分）に対し、応募者１名ありました。

　・次回新委員会では、三役（委員長、副委員長）の選任を行います。

●広報部会報告及び議事

“柏とくらし”第13号（専門家選定状況報告）の草稿を審議しました。発行します。

●    専門家選定部会報告及び議事

専門家候補として選定した、下記組織に登録している業者と業務依頼内容の打合

せを行う。その（業務）提案内容と見積りを新委員会にて審議し、依頼先を決定する。

　　　　・マンション再生協議会

　　　  ・再開発コーディネータ協会

■第１１回委員会　Ｈ２１年５月１６日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　・５月通常総会に於ける議案書中の活動報告及び来年度活動方針・予算について

　　・議案書の訂正箇所の確認を行った。

　　・次期委員会で増員する委員の、現委員からの推薦確認を行った。

・次期委員会での勉強会資料案（分譲マンション建替えガイド；東京都住宅局発行）の説明を

行った。

●広報部会報告及び議事

　・“柏とくらし”第12号を発行した。尚、この号を持って“柏とくらし”ミニ広報誌の発行は一旦

終わりとし、以降は、発行方針も含め新委員会に引き継ぐ。

　・専門家選定状況・経過も“柏とくらし”で広報していく事とする。

●    専門家選定部会報告及び議事

　再開発コーディネータ協会とは別の観点から建替え等の合意形成支援をして頂ける専門家を

選定する為に、マンション再生協議会に加盟する建替えアドバイザー業者の選定を行う。

■第１０回委員会　Ｈ２１年４月１８日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　　・平成２１年度通常総会の議案書に記載する委員会活動報告及び２１年度活動方針に対する

内容を確認した。

・講習会参加報告（町田市山崎団地建て替えについて、他）をした。

●広報部会報告及び議事

　委員会ミニ広報“柏とくらし”についての居住者からの意見について、今後発行する“柏とくらし”

　にて、補足説明をする。又、委員会の現時点に於ける立ち位置を明確にする記述を記載する事

　とする。第８回委員会議事録参照。

●    専門家選定部会報告及び議事

　　　再開発コーディネータ協会のアドバイスに従い、委員会のアドバイザーを、同協会の

ホームページより抽出し、委員に紹介した。抽出条件としては、

・協会認定の再開発プランナーの資格を持つ事。

・地域状況に精通している事を鑑み、多摩地区に事業所を置く会社、個人事業者である事。

　  ⇒抽出した分に、委員からの推薦等業者も含め絞込み作業を進めて行く。　

■第９回委員会　Ｈ２１年３月１４日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　　　・本委員会関係の業務委託業者の選定手続きについてのルールを委員会「設置運営

細則」の第８条に追記する事とした。尚、書面にても、委託業者と委員との（利害）関係

を明記した宣誓書を作成する事とする。

　・平成２１年度も本委員会を継続する事及び、委員会に専門家を招聘する事についての

上申書を、理事会に提出、及び、３月７日理事会時に説明を行った。この中で、専門家

選定について、平成２１年度総会での委員会活動継続承認に先行して社団法人　

再開発コーディネータ協会との専門家選定準備についての打ち合わせを行う事につい

ての承認を頂いた。

　　　・平成２１年度委員会活動体制についての検討を行った。

●広報部会報告及び議事

　・委員会ミニ広報“柏とくらし” 第10号、第11号を発行した。

　・建替えセミナー（民間企業主催）受講報告を行った。

●    専門家選定部会報告及び議事

 ・理事会宛の、推進委員会のアトバイザー業務を依頼する専門化選定公募を行う事

について、理事会に提出した上申書を説明した。

・社団法人　再開発コーディネータ協会に対する専門家選定公募手続きについての

問い合わせ・内容について、説明した。

・理事会の承認（前記全体報告参照）を受け、前記協会との準備打ち合わせを３月中

に実施する予定とする。

■第８回委員会　Ｈ２１年２月１４日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　・業務依頼（セミナー参加、勉強会講師派遣依頼等含む）を行う業者の選定と経過についての

透明性確保方策について‥‥次回以降へ継続審議

　　 ・他団地の建替えについての活動事例紹介ビデオ鑑賞（本委員会時実施）。

●広報部会報告及び議事

　・委員会ミニ広報“柏とくらし” 第８号、第９号を発行した。

　・今までに委員会に寄せられた、ご意見等について、委員会としての考え方・取り組み等についての

回答案を審議した。

　　回答案についての委員会コメント

　　　本委員会としての立場（目的）を追記し、回答案通りとする事。

　　　（委員会の立場（目的）　⇒　建替えと修繕についての総合的検討を行う場）

●    専門家選定部会報告

　　 ・理事会宛の、推進委員会のアトバイザー業務を依頼する専門化選定公募を行う事について

の、公募仕様案を審議した。この案に、公募実施要綱についての説明をつけて、上申書として

提出する事とした。

上申書添付の説明事項

公募予定時期、応募者の審査・選定期間、業務開始時期

■臨時委員会　Ｈ２１年２月１日（日）１４：００〜１６：００団地第一集会室

　　●来年度以降の活動方針についての理事会へ提出する上申書について審議を行い、以下の内容

にて、上申書を作成する事とした。

　　　　１）建替え・修繕に対する検討・合意形成がまだ途中段階である事を鑑み、現委員会活動を、来年

度も引き続き行う事。

　　　　２）建替え・修繕についての検討に、多くの居住者の意見を反映し又、各棟の個別事情も反映

していく為に、各棟１名以上の委員にて委員会を構成する事。

　　　　３）委員会活動（委員手当て、委員勉強会経費（セミナー等への参加費、勉強会講師手当て）、

専門家への報酬手当て）の為の予算を確保する事。

　　　　４）委員会名は、現在の名称（建替え推進委員会）とする事。

■第７回委員会　Ｈ２１年１月１７日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●全体報告

　１）講師（民間企業の販促セミナー）に来て頂いての勉強会をおこなった。

Ｈ２１年１月１７日（土）１８：００〜２０：００団地第一集会室

　２）建替え・修繕についての調査費・検討費の支出は、“建物修繕積立金”から

　　　支出されるべき事を団地規約により確認した。

●広報部会報告及び議事

　・委員会ミニ広報“柏とくらし” 第４号、第５号、第６号、第７号を発行した。

●専門家選定部会報告

　　　１）社団法人　再開発コーディネータ協会派遣の講師による委員会委員を対象とした勉強会を実施した。

１月１３日（土）団地第一集会室（ビデオと講演による講習会）

　　　　　講演及びビデオ内容要旨

　　　・計画案の作成には業者まかせでなく、居住者（区分所有者）からなる委員会が主導する必要がある

　　　　居住者の事情をよく解かりあえるのは、居住者である。（ビデオ紹介）

・住宅金融支援機構の高齢者（６０歳以上）向け返済特例制度の紹介（ビデオ）

・区分所有者に、建替えまでのスケジュールと実現性のある目標（計画案）を提示する必要がある。

・具体性と実現可能性のある計画案作りの為に、行政との都市計画等についての調整・デベロッパー

による計画案の評価が必要である。

・これらのいろいろな案件について、詰めを十分に行った計画案を提示して、建て替え推進決議に望む

必要がある。

すなわち、十分に練った計画案でなければ、建て替えに賛成か否かと問われても判断の根拠が無い。

　　　２）専門家選定公募の為の見積もり仕様を作成する為に、委員として当面の課題は何かと感じているか、

そして、それに取り組む為に専門家に支援してもらいたい事について、各委員からの意見収集を行った。

■第６回委員会　Ｈ２０年１２月１３日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●広報部会報告及び議事

　・委員会ミニ広報“柏とくらし”第３号発行した。

●専門家選定部会報告

　　　・建替えコーディネーター選定の相談に社団法人　再開発コーディネータ協会（東京都港区西新橋

　　　　2-16-2全国タバコセンタービル９階）を訪問し、専門家選定の相談を行った。

　　　　協会からのアドバイス・コメントに従い、協会派遣の講師による委員会委員を対象とした勉強会を

　　　　実施する事とした。１月１３日（土）予定

■第５回委員会　Ｈ２０年１１月１５日（土）１４：００〜１６：００団地第一集会室

●広報部会報告及び議事

　・委員会ミニ広報“柏とくらし”第２号発行した。

　  次号からは今までに寄せられた、ご意見等について、委員会としての考え方・取り組み等を提示していきます。

　　当委員会は、建替え推進委員会となっていますが、建替えと修繕（改修）両方について考える委員会です。

　　今後も、建替えのみならず、改修等についてなどこれからの柏町団地でのくらしについて皆で考えて行きたい

　　と思います。ご意見お待ちしてます。

 ・セミナー聴講報告

　実例に学ぶマンション建て替え実践講座（旭化成ホームズ都市開発部主催）を委員２名が聴講しました（１１月９日）。

　聴講者より、コーディネーター、アドバイザーと共に建て替えを考えて行く事の必要性を実感したとの報告がありました。

　又、高齢者に対する融資制度として、“住宅金融支援機構”が扱っている制度の紹介がありました。融資を受けるには、

色々な条件はありますが、建て替えについて資金面から積極的になれない方達の参考資料になるかと思います。

　　●専門家選定部会報告

　　 ・財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターを訪問（11月13日）し、当センターの”分譲マンション建て替え・

改修アドバイザー”制度について、センターの担当者（住環境事業部まちづくり推進課）より説明をして頂きました。

　　 当委員会では、今後、センターに登録している“まちづくり専門家（まちすけ）”の中から当団地の課題を一緒に

考えて頂けるパートナー選びをしていく予定です。

■第４回委員会　Ｈ２０年１０月１９日１６：００〜１８：３０

・広報部会報告及び議事

　委員会ミニ広報“柏とくらし” 第1号に対して、居住者の方々より５通の意見等が寄せられました。

　今後、活動の参考にしていきます。

　　・専門家選定部会報告

　　 　公益団体・組織を中心に選定作業中

■第３回委員会　Ｈ２０年９月１４日

　　・広報グループの活動方針確認（専門家選定に関わる広報を主とする）

　　・他団地管理組合（立川富士見町団地）との交流会実施報告

　　・専門家選定状況報告

　　・“マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル“を委員に配布

　　　　マンション老朽度判定（本マニュアル中p-7,8の管理組合における老朽度簡易判定）シート

　　　　により、委員会で判定を試してみた。

■第２回委員会　Ｈ２０年８月１０日

　・専門家選定を行うグループと、広報グループの分科会方式で今後の活動を行う。　

　・本委員会の活動の位置づけ確認

　　国土交通省　発行「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」

（マンション再生協議会印刷版）の“建替え決議までの合意形成の基本プロセス”ｐ−３の表中の

“ステップ�U：検討段階”の、“［５］管理組合における検討組織の設置”のところに本委員会は位置

している。

これにより、次の“［６］専門家の選定”のステップに進み、“［８］修繕・改修の実施／建替え推進決議”

を目指して活動を進める。

資料

マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル（案）　国土交通省発行

■第１回委員会　Ｈ２０年７月１２日

　　・委員顔合わせ、委員会役員選定、活動方針検討